خرید و فروش املاک وقفی و ضرورت استفاده از وکیل ملکی در این موارد
احتمالا برای خیلی از افراد هنگام خرید ملکی این سوال پیش آمده است که ملک مورد نظر وقفی هست یا خیر؟ نکته مهم در مورد املاک وقفی این است که خریدار نمی‌تواند نسبت به ملک وقفی خریداری شده ادعای مالکیت کند. به همین دلیل لازم است قبل از هر اقدامی برای خرید املاک وقفی با وکیل ملکی متخصص در زمینه خرید و فروش املاک وقفی مشورت کنید.
املاک وقفی به چه املاکی گفته می‌شود و چه کمکی از وکیل ملکی در خرید و فروش آنها بر می آید؟
وقف به معنی حبس کردن و منحصرکردن چیزی به کسی است. وقف از نگاه قانونی نیز عبارتست از «حبس عین مال و منافع آن برای جلوگیری از هرنوع دخل و تصرف در آن و انتفاع همیشگی موقوف علیهم. هدف وقف، واگذاری مال در راه خدا برای مصرف در امور خیریه است.».
بنابراین وقف کار پسندیده‌ایست که برخی از افراد آن را به جا می‌آورند. در خصوص املاک وقفی نیز به همین صورت است. برخی از افراد املاک خود را وقف می‌کنند تا منفعت حاصل از آن صرف امور خیریه شود. درحقیقت این نوع از املاک متعلق به شخصی بوده که ملکش را وقف کرده و اکنون اداره اوقاف آنها را به صورت اقساط 99 ساله به اشخاص دیگری واگذار کرده است.
کسانی که املاک وقفی را خریداری می‌نمایند، باید براساس قانون اوقاف سالیانه مبلغ ناچیزی را به اداره اوقاف بپردازند. املاک وقفی صرفا املاکی نیستند که اداره اوقاف دست بر آنها گذاشته باشد، حتی املاک اوقافی این نیست که ملک موردنظر معارض داشته باشد.
در مورد املاک وقفی شک و شبهه‌ای دارید یا قصد خرید املاک وقفی دارد بهتر است از قبل با یک وکیل امور ملکی خوب در این زمینه مشاوره بگیرید. اما باید بدانید املاک وقفی مشکل سند ندارند. املاک وقف شده دارای سند بوده اما این اسناد با اسناد شخصی تفاوت دارد. این باور غلط در بین مردم وجود دارد که املاک وقفی مشکل سند داشته یا خریدار املاک وقفی قادر به مالک شدن ملک نیست. برعکس املاک وقفی دارای سند هستند، قابلیت فروش، رهن و اجاره آنها نیز برای افراد وجود دارد اما معامله آنها نسبت به املاک عادی دارای تفاوت‌هایی است.
به این صورت که در املاک موقوفی خریدار نمی‌تواند مستقلاً نسبت به خرید، فروش و اجاره یا ساخت‌وساز ملک اقدامی نماید. بلکه با شرایط مشخص و با تایید اداره اوقاف، امکان معامله این املاک برای مالک فراهم می‌شود. چراکه طبق قانون خریدار املاک موقوفی مالک آنها محسوب نمی‌شود.
تقسیم‌بندی املاک وقفی و نقش وکیل ملکی در خرید و فروش آنها
املاک اوقافی به طور کلی به 4 دسته تقسیم می‌شوند: املاک وقفی آستان قدس، املاک وقفی شخصی، املاک وقفی سازمان اوقاف، املاک وقفی بقاع متبرکه. این 4 دسته در قوانین و شرایط باهم متفاوت نیستند، بلکه تفاوت آنها در متولی آن‌هاست.
بنابراین باید بدانید هنگام خرید و فروش املاک وقفی با چه نهاد یا سازمانی سروکار دارید. پس بهتر است قبل از هر اقدامی با بهترین وکیل املاک مشورت کنید.
فروش مال وقفی در قانون مدنی
برطبق ماده 88 بیع و فروش، مال وقفی در صورتی جایز است که آن ملک در معرض خرابی و نابودشدن باشد و درصورت نابودی دیگر امکان سود و منفعت از آن سلب می‌شود. خرابی موقوفه نیز باید به صورتی باشد که امکان عمران نباشد، یا کسی حاضر به عمران آن نشود.
اجاره ملک موقوفی و نقش وکیل ملکی در آن
درخصوص اجاره ملک وقفی نیز قبل از هر کاری بهتر است با وکیل امور ملکی که در زمینه اجاره املاک موقوفی تجربه داشته مشورت کنید تا از هرگونه مشکل جلوگیری شود. اما به صورت کلی اجاره املاک وقفی در صورتی صحیح است که علاوه بر شرایط عمومی عقد اجاره، شرایط دیگری نیز حاکم باشد:
شرط اول در اجاره املاک وقف شده این است که طرفین قرارداد باید رضایت ذهنی داشته باشند، همچنین این رضایت خود را با اعلام قصد بیان نمایند.
شرط بعدی برای اجاره املاک وقفی این است که طرفین قرارداد اجاره موقوفه باید دارای اهلیت انعقاد قرارداد باشند. یعنی طرفین قرارداد باید از نظر عقلی و سنی و فکری رشید محسوب شوند.
شرط سوم اجاره املاک وقفی این است موقوفه باید شرایط مورد معامله را داشته باشد.
آخرین شرط از شرایط صحت قرارداد اجاره درمورد املاک موقوفه این است که مال وقفی باید برای هدف یا اهداف مشروع اجاره داده شود.
چرا باید در خرید و فروش املاک وقفی از وکیل ملکی متخصص کمک بگیریم؟
همان‌طور که گفتیم موضوع وقف در اغلب موارد با پیچیدگی‌های فراوانی همراه است. به همین دلیل اگر کسی قصد وقف ملک خود را دارد یا اگر در قامت خریدار، قصد خرید ملک وقفی یا اجاره آن را دارید بهتر است برای این کار وکیل ملکی را انتخاب کرده و با وی مشورت کند.
بهترین وکیل املاک متخصص با دانش و تجربه خود و آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به املاک وقفی، توانایی انجام امور وکالت در این زمینه را داشته و به شما در اتخاذ بهترین تصمیم کمک خواهد کرد.
شما همچنین می‌توانید برای مشورت با وکیل امور ملکی از سامانه های حقوقی از طریق تلفن نیز مشورت بگیرید. در این صورت بدون مراجعه حضورری نسبت به تجربه، دانش و همچنین هزینه وکیل ملکی نیز اطلاعاتی به دست خواهید آورد.
در مورد سایر دعاوی ملکی بیشتر بخوانید: شرایط درخواست فروش مال مشاع و نقش وکیل ملکی در فرآیند آن