دعوای قلع و قمع ملک و وظایف وکیل ملکی برای حل مشکل در این دعوی

شاید برایتان جالب باشد که دعوای قلع و قمع یکی از دعاوی مرتبط با اموال غیرمنقول و در زمره تخصص‌های یک وکیل ملکی است. البته از دعاوی به‌شمار می‌رود که دارای ارکان و شرایط مشخصی است و چنانچه این شرایط وجود نداشته باشد، طرح دعوا در مورد آن به صورت مستقل یا در کنار سایر دعاوی حقوقی دیگر، منجر به نتیجه مطلوب نخواهد شد.

مفهوم قلع و قمع کردن در دعاوی امور ملکی توسط وکیل ملکی

قلع و قمع کردن در ادبیات فارسی درکنار یکدیگر به کار برده می‌شود و به معنای از ریشه درآوردن و ریشه‌کن کردن است. در ادبیات حقوقی و دعاوی امور ملکی نیز به استناد همین معنا، به حکم صادره از سوی مرجع ذی‌صلاح قضائی یا غیر قضائی گفته می‌شود که براساس این حکم خواهان می‌تواند اقدام به امحاء و از بین بردن آثار بنا، اشجار و اعیانی که خوانده (متصرف) بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی و یا بدون اخذ اذن از مالک در ملک وی اقدام به احداث بنا یا کاشت درخت یا موارد مشابه نموده است نماید.

به عبارت ساده‌تر زمانی که شخصی در یک ملک، بدون داشتن هیچ‌گونه حقی نسبت به مال و از سوی دیگر بدون اجازه مالک اقدام به احداث بنا یا درختان و یا هر احداث و ساخت و ساز دیگر (مانند حفر چاه، کشت زرع و یا ساخت دیوار و حصار) نماید و همچنین با وجود اخطار صاحب ملک مبنی بر از بین بردن ابنیه اشجار و مستحدثات، فرد متصرف به تصرفات خود ادامه دهد، در این جاست که مالک و یا شاکی، می‌تواند علیه فرد دعوای قلع و قمع بنا یا اشجار مطرح نماید.

بنابراین باتوجه به این‌که قلع و قمع مستحدثات و ابنیه و اشجار در زمره دعاوی ملکی است، یک وکیل امور ملکی متخصص و باتجربه باتوجه به حوزه کاری خود که مسائل و پرونده‌های مرتبط با اموال و املاک غیرمنقول است بهترین راهنما و مشاور برای به نتیجه رسیدن چنین دعوایی است.

این‌که شخص شاکی بداند چگونه باید دعوا را مطرح کرده، چه دلایل و مستنداتی باید ارائه شود و در چه مرجعی باید به آن رسیدگی شود و نکات ریز و درشت دیگر، مستلزم این است به فردی مراجعه کند که دانش حقوقی لازم را در این زمینه را داشته باشد، یعنی وکیل ملکی متخصص.

چه شرایطی برای مراجعه به وکیل امور ملکی و اقامه دعوای قلع و قمع باید وجود داشته باشد؟

اولین و مهم‌ترین شرط اساسی داشتن مالکیت رسمی ملک توسط شخص شاکی است. چراکه سند رسمی ملک و مشخصات ملک از قبیل پلاک ثبتی و آدرس دقیق برای تقدیم دادخواست الزامی است. البته در نوع مالکیت که مالک عین باشد یا منفعت یا مشاع و مفروض تفاوتی نیست.

شرط دوم برای این‌که بتوانید با مراجعه به وکیل ملکی متخصص، برای قلع و قمع اقامه دعوا کنید این است که خوانده (شخصی که از او شکایت دارید) در ملک مزبور ابنیه، اعیان و اشجار احداث کرده باشد. به عبارت دیگر منظور مستحدثاتی است تنها راه جا‌به‌جایی آن‌ها امحاء و خراب کردن باشد.

شرط سوم این است که خوانده بدون مجوز قانونی یا قراردادی این امر را انجام داده باشد. یعنی عدوانی بودن عمل خوانده در طرح و شکل‌گیری این دعوا نقش اساسی دارد. در برخی دعاوی مانند این دعوا که نیاز به دانش و تجربه فرد متخصص دارد، مراجعه به متخصصان حقوقی املاک برای سپردن پرونده وکالت یک امر مهم تلقی می شود تا در آینده به مشکلات حقوقی بیشتری در این دعوا مواجه نشوید.

مراحل اقامه دعوای قلع و قمع توسط وکیل امور ملکی

در مرحله اول و درصورت وجود شرایطی که در بالا به آن اشاره شد، مالک (یا نماینده قانونی وی) و یا وکیل ملکی باید با رعایت موارد و مدارک ذکر شده به یکی از دفاتر خدمات قضایی در سطح کشور مراجعه و اقدام به تشکیل پرونده نماید.
دفاتر خدمات قضایی پرونده را تشکیل داده و پس از اخذ هزینه‌های دادرسی و اوراق، پرونده را به صورت الکترونیکی به دادگاه محل وقوع ملک ارسال می‌نمایند.

نکته: دادگاهی صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد که ملک غیرمنقول در حوزه قضایی آن واقع شده است.

دادگاه صالح در صورت کامل بودن پرونده، وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوی را جهت حضور در دادگاه دعوت می‌کند.
برای اثبات مالکیت مالک چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه استعلام به عمل آورده تا مالکیت مالک برای دادگاه ثابت شود.
خوانده که اقدام به اعمال غیرقانونی نظیر کاشت درخت یا ساخت بنا در ملک دیگری نموده است، در جلسه رسیدگی حاضر شده و باید به صورت قانونی (با سند یا شهادت شهود) ثابت کند که با اذن و اجازه مالک یا مالکین ملک در خصوص کاشت درختان یا ساخت بنا اقدام کرده است. ولی چنانچه نتواند این امر را ثابت کند غاصبانه‌بودن آن نزد دادگاه محرز شده و حکم به نفع مالک یا مالکین صادر می‌شود.

همان‌طور که گفتیم دعوای قلع و قمع در زمره دعاوی امور ملکی و از تخصص‌های وکیل ملک و املاک است. بنابراین چنانچه نسبت به اقامه چنین دعاوی تصمیم دارید، می‌توانید با مشورت با بهترین وکیل ملکی در تهران یا شهرستان محل سکونت خود، و آگاهی از شرایط، مراحل اقامه دعوا و همچنین هزینه وکیل ملکی نسبت به موضوع مورد نظر خود اقدام نمایید.